Коллективные инвестиции в недвижимость США
Разберем предложение по соинвестированию в американскую коммерческую и жилую недвижимость США.
Главное преимущество, что в Америке, когда у тебя есть лицензия брокера, либо агента, у тебя есть доступ в специальную систему МЛС (мультилистинговая система - организованный сбор информации о выставленных на продажу объектах недвижимости, который осуществляется сразу многими компаниями на общей "рабочей площадке", в качестве которой выступает сайт).
В этой системе видны абсолютно все транзакции, все заключенные контракты по аренде, либо продаже. В этом случае можно знать за сколько сосед вчера продал свой дом или любой гражданин за сколько действительно сдал/продал свой объект, это дает возможность знать точную цену квадратного метра на рынке по продаже и аренде. Из чего можно понять ниже какой цены можно купить, чтобы на этом заработать.
Все цифры находятся в свободном доступе и могут быть проверены. О чем можем точно говорить так это о том что, из последних 46 объектов (вложено примерно 12 млн $ и заработано более 25% годовых) был продан в 0 лишь один объект в начале работы. Это можно списать на отсутствие опыта в начале, скорее всего Николай не проверил все задолженности по объекту и поэтому вышло, что сработал в 0.
Первая - это агентство недвижимости, где работает порядка 50 агентов недвижимости с лицензией агентов под лицензией брокера Николая Полюшкина.
Вторая - это компания, которая была создана для того, чтобы заключать договора с инвесторами и заниматься только инвестиционными сделками, где совместно с инвестором вкладываются деньги, где ремонтируются объекты потом сдаются в аренду, либо перепродаются.
Обе компании мы проверили на официальном сайте Флориды, на нем можно пробить любое юридическое лицо, которое зарегистрировано в штате Флорида. Можно посмотреть кто является соучредителями и партнерами.
Vera Realty:
Vera Fund:
Рынок недвижимости США - очень большой, много денег и хорошая покупательская способность (в самый месяц карантина в апреле в 3х районах Маями на 1,5 млрд долларов было куплено домов, только на вторичном рынке и только домов без квартир).
На момент карантина он может подсесть, но средняя цена на дом на 10% выросла по квадратному метру. На 20% жилая недвижимость может просесть, поэтому к покупке берутся объекты дешевле рынка на 30-40%. Ниже 20% уже некуда, это самое дно 2012 года.
Однако именно из-за кризиса открывается большая возможность, так как будет появляться огромное количество объектов на рынке, которые можно будет реально купить на 40% ниже рынка.
✅Процедура перевода денег.
- Договор подписывается электронной подписью и заверяется, после этого инвестор отправляет деньги.
- Инвестор, со своего счета в Сбербанке, на основании договора, переводит деньги на независимый эскроу-счет, который принадлежит Vera Fund (лицензированный брокер по недвижимости имеет право иметь такой счет и данными деньгами со счета не имеет права распоряжаться в своих целях, только в целях клиента).
✅Гарантии инвестора:
-они входят своими деньгами в каждый объект, который предлагаем инвестору
-каждый объект оформляется на компанию, где инвестор соучредитель. То есть он совместно владеет объектом
-есть гарантия 5% годовых в долларах$ даже если будет куплен убыточный объект (залогом выступает доля Vera Fund)
Инвестируя в недвижимость, вы защищены от инфляции, так как цена на недвижимость в США ежегодно растёт вместе с инфляцией.
Выселением жильцов в США занимается государство и с этим нет проблем с жилой недвижимостью в отличии от России, где выселить человека большая проблема, для которой нужно судиться, вызвать МЧС, чтобы взломали замки и тд. Это существенный плюс рынка недвижимости США.
Исходя из этого сроки оформления документов и сроки всех этапов сделки с инвесторами здесь четкие, понятные и прогнозируемые, которые можно фиксировать.
Оформление документов на недвижимость в России может растянуться на 10 месяцев, например, а в США это 2 месяца.
✅Риски недополучить прибыль (5% гарантируется договором):
Для того чтобы обезопасить вклад от возможных рисков, можно инвестировать в несколько объектов недвижимости США (с ними это возможно сделать). Таким образом, сбалансировать свой портфель и не понести риски, связанные с инвестированием только в один объект.
Незначительные риски:
- Глобальный экономический кризис.
- Снижение стоимости объектов недвижимости в случае плотной застройки района.
- Сложности со сдачей или продажей объекта.
- Нестабильная политическая ситуация.
Страхование рисков
Каждый объект недвижимости, приобретаемый компанией Vera.Fund, застрахован. Партнерами страховых программ Vera.Fund являются «Universal Property Insurance» и другие крупнейшие страховые компании США.
При наступлении страхового случая, Vera.Fund обязуется полностью выплатить вложенную каждым инвестором сумму. Управляющая компания ежеквартально следит за состоянием приобретенных объектов и проводит их оценку.
✅Команда
- Ответственность за работу с капиталом и работу с инвесторами в проекте несут Максим и Святослав Гральники, также Максимом осуществляется контроль объектов. Это очень хороший маркер. У Максима сильный личный бренд и хорошая репутация. Одной из компаний Максима является успешная работающая “Гральник лицензирование” - большая база постоянных клиентов, которая за год приносит хорошую прибыль.
- Принятие решений по выбору объектов, оценка, анализ - Николай Полюшкин.
- За контроль строительства отвечает отец Николая и соучредитель Vera Realty/Vera Fund - Константин Шмараев.
✅Вывод
